2. Überschusseinkünfte

2.1. Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährig leerstehender Wohnung

Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehenden Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. Das hat das FG Niedersachsen mit Urteil vom 17.09.2014 entschieden.

Die Einzelumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergebe, seien in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen.

Ferner könne es dem Steuerpflichtigen im Einzelfall auch zuzumuten sein, durch entsprechende Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses (z.B. Vertragslaufzeit, Vertragsgegenstand), bei der Höhe des Mietzinses oder im Hinblick auf die für den Steuerpflichtigen akzeptablen Personen die Attraktivität des Objektes zu erhöhen.

2.2. Unterscheidung von Schönheitsreparaturen und anschaffungsnahen Herstellungskosten (wie z.B. Wartungsarbeiten)

Aufwendungen für jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Schönheitsreparaturen (wie z.B. Malerarbeiten) sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln. Das hat das FG Münster mit Urteil vom 25.09.2014 entschieden. Sie müssten allerdings in einem engen, räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden. Dies sei bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall.

2.3. Energetische Sanierungsmaßnahmen - Werbungs- oder Herstellungskosten?

Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen einer vermieteten Immobilie stellen innerhalb eines 3-Jahreszeitraumes nach Erwerb der Immobilie anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Das haben das FG Münster mit Urteil vom 17.11.2014 und das FG Münster mit Urteil vom 12.11.2015 entschieden. Der Umstand, dass die Aufwendungen durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang nach der EnEV 2009 entstanden seien, sei in diesem Zusammenhang unbeachtlich.

2.4. Neues BMF-Schreiben zu Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Finanzverwaltung hat die neuere Rechtsprechung zum nachlaufenden Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem BMF-Schreiben vom 27.07.2015 aufgearbeitet und die gewonnenen Erkenntnisse wie folgt zusammengefasst:

Nach Beendigung der Einkünfteerzielung durch Grundstücksveräußerung sind die bisher als Werbungskosten absetzbaren Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht, die Auszahlung des Erlöses sich verzögert oder für die Kredite Tilgungshindernisse bestehen. Das gilt auch für nach § 23 EStG nichtsteuerbare Grundstücksveräußerungen, jedoch erst für nach dem 31.12.1998 rechtswirksam getätigte Grundstücksveräußerungen.

Wird der Kredit nicht zurückgezahlt und der Veräußerungserlös anderweitig zur Einkünfteerzielung eingesetzt (z.B. zum Erwerb eines anderen vermieteten Grundstücks), hat der Umwidmungsaspekt Vorrang, d.h. die Schuldzinsen stehen künftig in Zusammenhang mit dem veränderten Kreditzweck. Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung der Fremdfinanzierung im Hinblick auf die Veräußerung sind nur bei den etwaigen Einkünften nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) abzugsfähig. Ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird aber noch für Vorfälligkeitsentschädigungen anerkannt, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjektes vor dem 27.07.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde. War für die veräußerten Immobilien bereits vor der Veräußerung die Einkünfteerzielungsabsicht aufgeben worden, sind Schuldzinsen nicht mehr abzugsfähig, auch nachträgliche nicht.