3. Überschusseinkünfte

3.1. Auch eine nur geringfügige Erweiterung führt zu nachträglichen Herstellungskosten

Nachträgliche Herstellungskosten sind neben Anbau und Aufstockung auch gegeben, wenn nach Fertigstellung die Gebäudenutzfläche auch nur geringfügig vergrößert wird. Dabei kommt es auf die tatsächliche Nutzung sowie den finanziellen Aufwand nicht an. Das hat der BFH in einem Urteil vom 15.05.2013 zum Austausch eines Sattel- durch ein Flachdach entschieden, da die nutzbare Fläche nicht nur die reine Wohnfläche eines Gebäudes, sondern auch die dazu gehörenden Grundflächen der Zubehörräume umfasse.

3.2. Anschaffungsnebenkosten bei einer geerbten Immobilie bei Erbauseinandersetzung

Nach Meinung des BFH in einem Urteil vom 09.07.2013 dienen die Kosten für die Auseinandersetzung des Nachlasses dem Erwerb des Alleineigentums an dem Vermietungsobjekt. Sie seien deshalb wie bei einem teilentgeltlichen Erwerb voll als Anschaffungsnebenkosten abziehbar. Zwar habe der Erbe die Anschaffungs- und Herstellungskosten seines Rechtsvorgängers nach § 11d EStDV fortzuschreiben. Diese Vorschrift betrifft aber nur die Verhältnisse des Verstorbenen als Rechtsvorgänger und schließt eigene Anschaffungskosten des Nachfolgers nicht aus. Diese erhöhen die Bemessungsgrundlage für seine AfA, soweit sie anteilig auf das Gebäude und nicht auf das Grundstück entfallen.

3.3. Überschussprognose zur Ferienwohnung auch bei geplanter Eigennutzung

Bei einer teils selbstgenutzten und ansonsten vermieteten Ferienwohnung ist eine Einkünfteerzielungsabsicht aufgrund einer Prognose bereits dann erforderlich, wenn sich der Eigentümer lediglich eine Zeit der Selbstnutzung in der Nebensaison mit schwacher Nachfrage vorbehalten hat.

Laut BFH in einem Urteil vom 16.04.2013 komme es nicht darauf an, ob

• das Eigennutzungsrecht tatsächlich verwendet oder ausgenutzt werde,
• sich der Vorbehalt aus einem individuell geschlossenen Vertrag oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag mit einem professionellen Vermittler ergebe oder
• der Vorbehalt der Selbstnutzung vom Steuerpflichtigen bei Vertragsunterzeichnung verlangt würde.

Hinweis:

Insoweit ist der Tatbestand der Liebhaberei schon dann denkbar, wenn der Eigentümer sich sein Domizil jährlich maximal für vier Wochen außerhalb der Saison vorbehält, diese nicht voll oder überhaupt nicht ausschöpft und die Auslastung des Objekts stets 75 % der ortsüblichen Vermietungstage unterschritten hat.

3.4. Einkünfteerzielungsabsicht bei längerfristig leer stehenden Wohnräumen

Die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten bei § 21 EStG setzt nach einem BFH – Urteil vom 09.07.2013 voraus, dass der Hausbesitzer sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung könnten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen habe, was sich in erster Linie aus ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen ergebe. Hierfür trage der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Laut BFH werde die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht aufgenommen, wenn sich jemand bei paralleler Suche nach Mietern und Käufern noch nicht zwischen Vermietung und Verkauf entschieden habe.

3.5. Bei längerem strukturell bedingten Leerstand kann Liebhaberei vorliegen

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann dazu führen, dass eine bestandene Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des Hausbesitzers wegfällt. Das gilt nach Ansicht des BFH in einem weiteren Urteil vom 09.07.2013 auch nach einer vorherigen, dauerhaften Vermietung. Die neuere Rechtsprechung des BFH sehe dies vor, wenn absehbar sei, dass ein betriebsbereites Objekt entweder wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Hindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden könne.